Dự án chưa được san lấp mặt bằng
Trên các trang mạng xã hội gần đây, một doanh nghiệp đang quảng bá rầm rộ về DA Khu dân cư Hiển Vinh Đại Phúc tại ấp 2, xã Đức Hòa Đông, huyện Đức Hòa. DA này cách Đường tỉnh 824 vài trăm mét và được thông tin do Cty Cổ phần Đầu tư bất động sản Hiển Vinh làm chủ đầu tư. Để chào mời khách hàng, chủ đầu tư đưa ra những lời giới thiệu rất hấp dẫn và khẳng định đủ điều kiện mở bán.
Nhiều trang mạng quảng cáo tràn lan, rầm rộ về dự án
DA Khu dân cư Hiển Vinh Đại Phúc được giới thiệu rộng 3,5ha, giá bán 396 triệu đồng/nền 72m2, với hình thức thanh toán trả 95% trong 30 ngày kể từ ngày đặt cọc, còn 5% có sổ hồng thanh toán đủ. Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư còn khuyến mãi tặng ngay 3-5 chỉ vàng SJC cho khách hàng mua nền đất tại DA và chiết khấu ngay 5%/sản phẩm.
Chúng tôi liên hệ số điện thoại trên các biển quảng cáo thì được biết, có nhiều đất nền chuẩn bị bán và nhận đặt cọc giữ chỗ. Khi hỏi về vấn đề liên quan pháp lý, nhân viên tư vấn quả quyết “thủ tục pháp lý hoàn chỉnh”. Nhân viên tư vấn tên Q. nói giá khoảng 5,5 triệu đồng/m2, mỗi nền từ 70-100m2. Người này còn gửi bảng báo giá các lô đất nền cho chúng tôi tham khảo. Phóng viên liên hệ đại diện chủ đầu tư Cty Cổ phần Đầu tư bất động sản Hiển Vinh, nhưng người này từ chối trả lời.
Từ thông tin quảng bá, chúng tôi đến ghi nhận thực tế, rất ngạc nhiên khi khu đất mà chủ đầu tư nói chưa được đầu tư gì, vẫn là đất ruộng, ngập nước, cỏ mọc đầy. Chủ đất chỉ mới dựng mấy tấm bảng cặp theo ranh đất.
Được biết, khu đất này, doanh nghiệp mua lại từ người dân để tiến hành làm DA chứ không phải kê biên, bồi thường.
Chưa có quyết định đầu tư nhưng vẫn nhận tiền cọc
Chủ tịch UBND xã Đức Hòa Đông - Nguyễn Thanh Sương cho biết, khu đất này hiện vẫn là đất lúa nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương. Thời gian qua, chủ đầu tư xin chủ trương làm DA Khu dân cư Hiển Vinh Đại Phúc. Tuy nhiên, thực tế vẫn chưa thấy triển khai, đến nay, đó vẫn là đất nông nghiệp, cỏ mọc um tùm, chưa được chuyển mục đích sử dụng, chưa phân lô. Hiện, xã cũng không biết chủ đầu tư có thông báo bán nền hay chưa, nhưng với hiện trạng như bây giờ, nếu mở bán cũng rất khó, hơn nữa, chưa phân lô thì làm gì có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giao dịch. Doanh nghiệp đang xin chủ trương thực hiện DA. Tuy nhiên, để đáp ứng một số yêu cầu thực hiện DA khu dân cư, được sự cho phép của huyện, doanh nghiệp đang tiến hành mở rộng, trải nhựa tuyến đường đấu nối từ khu đất ra Đường tỉnh 824 (trải nhựa mặt đường 5m)”.
Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường, thời gian trước, sở nhận được văn bản về việc lấy ý kiến thực hiện DA. Theo đó, khu đất nơi chủ đầu tư có ý định thực hiện DA nhà ở là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tại địa phương. Tuy nhiên, sở không biết DA Khu dân cư Hiển Vinh Đại Phúc được cấp phép thực hiện hay chưa.
Phó Trưởng phòng Đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư - Thái Văn Thắng cho biết, thời gian qua, sở có nhận hồ sơ của Cty Cổ phần Đầu tư bất động sản Hiển Vinh xin đầu tư DA Khu dân cư Hiển Vinh Đại Phúc nhưng qua quá trình xem xét, thẩm định và lấy ý kiến các sở, ngành thì nhận thấy, Cty chưa bảo đảm các điều kiện nên sở chưa giải quyết và trả hồ sơ.
Theo ông Thắng, trường hợp Cty đáp ứng đầy đủ điều kiện, có hồ sơ gửi tiếp thì sở tiếp tục xem xét, trình UBND tỉnh. “Hiện tại, DA này chưa được cấp phép đầu tư. Cty hoàn toàn không có cơ sở để công bố DA cũng như thực hiện các bước huy động vốn” - ông Thắng cho biết thêm.
Như vậy, đến nay, DA Khu dân cư Hiển Vinh Đại Phúc chưa có đủ hồ sơ pháp lý, chưa có giấy phép thực hiện nhưng chủ đầu tư thông tin, quảng bá rầm rộ, cho người mua đặt cọc, chẳng khác gì “tay không bắt giặc”?
Nhiều khách hàng xem dự án vào ngày 22/10 (Ảnh chụp tại khu dự án)9 giờ sáng ngày 22/10, phóng viên có mặt tại nơi được thông báo là khu DA Hiển Vinh Đại Phúc thì nhìn thấy hàng chục chiếc taxi và xe ôtô chở khách hàng đến xem đất. “Hôm nay, Cty mở bán gần 40 lô đất nền tại khu DA này” - một khách hàng cho biết. Theo lời giới thiệu của nhân viên, mỗi lô nền khách ưng ý chọn sẽ đặt cọc 5 triệu đồng/nền để giữ chỗ.
Trước tình trạng trên, các cơ quan chức năng cần nhanh chóng vào cuộc, kịp thời chấn chỉnh, tránh tình trạng người mua gặp nhiều rủi ro./.
Không nhận tiền đặt cọc khi chưa thực hiện đủ các quy định của pháp luật Đối với DA xây dựng khu dân cư thì chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về xây dựng khi thực hiện đầu tư DA xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở và Điều 15 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở. Sau khi DA được phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố, công khai các thông tin về DA trong suốt quá trình triển khai thực hiện DA theo quy định tại điểm c, khoản 5, Điều 19, Điều 26 Luật Nhà ở và công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản sau khi bảo đảm điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản. Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở phải phù hợp với từng loại nhà và phải bảo đảm các điều kiện về quy động vốn theo quy định tại Điều 68 của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, điều kiện để huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại được quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể, có hồ sơ DA đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; DA đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện DA được phê duyệt; đã có biên bản bàn giao mốc giới của DA; có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có DA. Ngoài ra, khi DA chưa được triển khai vì không phù hợp quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản thì cũng không thể nhận tiền đặt cọc, dù số lượng ít. Phó Giám đốc Sở Xây dựng - Đặng Thị Thúy Hà |
Người dân cần thận trọng để tránh tình trạng “tiền mất, tật mang” Căn cứ quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 194 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở; DA đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau: “1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong DA đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư DA đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai…”. Tiếp theo, tại khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 cụ thể hóa quy định trên như sau: “1. Điều kiện DA đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; b) Chủ đầu tư DA phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người dân tự xây dựng nhà ở; bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của DA gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); d) DA thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2, điều này. 2. Chủ đầu tư DA xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”. Như vậy, căn cứ các quy định trên, Cty nào chưa đủ điều kiện trên thì cũng chưa đủ điều kiện kêu gọi góp vốn, chuyển nhượng bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền. Người dân cần hết sức thận trọng để tránh lâm vào tình trạng “tiền mất, tật mang” như những vụ việc từng xảy ra tại một số địa phương xảy ra cơn sốt bất động sản trong thời gian qua. Luật sư Lê Văn Lâm - Giám đốc Công ty Luật Sài Gòn Mê Kông, Đoàn Luật sư tỉnh |
Nhóm PV
