Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung - Giám đốc Sở Tư pháp Long An, đóng góp ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 6, sáng ngày 31/10/2023, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội - Vương Đình Huệ, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về một số nội dung còn có ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi). Phó Chủ tịch Quốc hội - Nguyễn Đức Hải điều hành phiên thảo luận. Tham gia đóng góp ý kiến cho dự thảo luật, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung - Giám đốc Sở Tư pháp Long An, đề nghị điều chỉnh tỷ lệ vốn chủ sở hữu thống nhất.
Đại biểu Dung nêu, tại điểm d, khoản 2, Điều 9 quy định “Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”.
Vì vậy, đại biểu đề nghị điều chỉnh tỷ lệ vốn chủ sở hữu thống nhất, không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự án, không phân biệt quy mô sử dụng đất để chống tình trạng vốn mỏng, thiếu khả thi của phương án tài chính và nhằm phù hợp quy định của pháp luật về thuế cũng như không nhất thiết phải quy định phân ra theo quy mô là diện tích đất dự án là trên 20ha thì tối thiểu 15% và dưới 20ha tối thiểu là 20% vốn chủ sở hữu.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
Đại biểu Dung nêu, tại điểm b, khoản 1, Điều 14 quy định “Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và đang giải quyết theo quy định của pháp luật”. Đại biểu đề nghị cần xác định rõ cơ sở pháp lý của tranh chấp, vì thực tế sẽ lợi dụng quy định này để vi phạm quyền dân sự của người khác.
Theo quy định về tố tụng dân sự, tố tụng hành chính trường hợp tranh chấp khởi kiện ra tòa án, tòa án có thông báo, thụ lý nhưng chỉ khi tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì khi đó BĐS mới bị ngăn chặn giao dịch. Mặt khác, tại điểm c, khoản 1 quy định không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; nhưng theo quy định của pháp luật về thi hành án có trường hợp chưa ra quyết định kê biên tài sản mà thi hành án ra quyết định áp dụng biện pháp ngăn chặn thì BĐS cũng không đủ điều kiện kinh doanh.
Do đó, đại biểu đề nghị rà soát quy định về điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh của dự thảo luật này để quy định phù hợp với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và các Luật Tố tụng hình sự, Tố tụng dân sự, Tố tụng hành chính.
Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
Tại khoản 3, Điều 17, quy định thời gian gần 2 tháng là quá dài, đại biểu Dung đề nghị rút ngắn thời gian này xuống 20 ngày hoặc 30 ngày nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê mua, vì lúc này tiền đã nộp cho chủ đầu tư gần như đủ và số tiền nộp có thể lên đến nhiều tỉ đồng.
Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Tại khoản 3, Điều 23, đại biểu Dung nhất trí với phương án 1, nhằm bảo đảm việc đặt cọc được thực hiện khi BĐS đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, các điều kiện để BĐS đưa vào kinh doanh đã được quy định chi tiết, cụ thể tại Điều 24 dự thảo Luật này. Bên cạnh đó, quy định như vậy có thể kiểm soát được hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, giúp giảm thấp nhất thiểu rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai, cũng là cách đánh giá được năng lực của chủ đầu tư để dự án đó đưa ra kinh doanh một cách phù hợp. Mà quan trọng là như vậy mới thống nhất với khái niệm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại khoản 5, Điều 3 của Luật này.
Nếu chọn theo phương án 2, thu tiền đặt cọc khi dự án chỉ mới có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định thì mâu thuẫn với định nghĩa trên, vì khi dự án chỉ mới có thiết chế cơ sở thì khi đó chưa có xuất hiện nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đồng thời, đại biểu cũng đề nghị nâng tỷ lệ tiền đặt cọc lên tối đa được 15% hoặc 20% giá trị BĐS để hạn chế việc tiền đặt cọc ít, chủ đầu tư hoặc khách hàng sẵn sàng bỏ cọc, chịu phạt cọc khi thị trường giá BĐS tăng hoặc giảm, khi đó khả năng phát sinh tranh chấp cao.
Ngoài ra, đại biểu Dung đề nghị cần rà soát bổ sung ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS là loại hình kinh doanh có điều kiện. Điều này rất cần thiết để bảo đảm cơ chế quản lý thành lập, hoạt động và trách nhiệm hành nghề của kinh doanh dịch vụ BĐS, vì qua đối chiếu với Luật Đầu tư năm 2020 tại Phụ lục 4 kèm theo là danh mục 227 loại hình kinh doanh có điều kiện nhưng kinh doanh dịch vụ BĐS chưa có trong danh mục.
Đại biểu đề nghị sau khi Luật này được thông qua, có hiệu lực thi hành thì cần hoàn thiện ngay quy định pháp luật về cơ chế chế tài xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS, nhằm bảo đảm quản lý nhà nước hiệu lực, hiệu quả đối với xây dựng, phát triển thị trường BĐS./.
N.D
